che cosa deve fare l’amministratore?


Condominio: assente.

Così come quelli precedenti, anche il nuovo Dpcm – annunciato nella serata di domenica 18 ottobre dal presidente del Consiglio Giuseppe Conte, pubblicato in Gazzetta Ufficiale e in vigore fino al 13 novembre (a meno di ulteriori aggiornamenti e modifiche in caso di incremento della curva epidemiologica) non reca alcuno specifico riferimento alle assemblee condominiali, che, dunque, non è chiaro se possano o meno essere convocate in presenza.

Assemblee di condominio ed il nuovo DPCM

L’unico passaggio del decreto lontanamente assimilabile alla casistica condominiale è, infatti, quello riportato all’articolo 1, comma 5, che recita come segue: “5) dopo la lettera n) è aggiunta la seguente: «n-bis) sono sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, ad eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e a condizione che siano assicurate specifiche misure idonee a limitare la presenza del pubblico; nell’ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza».

CHE COSA SI SA OGGI
Fatta salva l’assurdità di dover – ancora oggi – fare riferimento a materie terze rispetto a quella condominiale per cercare di interpretare se le assemblee di condominio in presenza siano autorizzate o vietate, dal combinato disposto dei due ultimi Dpcm (13 ottobre e 18 ottobre) si evince quanto segue:

gli spettacoli in luoghi chiusi sono limitati a un massimo di 200 spettatori;
restano sospesi gli eventi che implicano assembramenti in spazi chiusi quando non è possibile assicurare le condizioni di distanza interpersonale, sanificazione e capienza massima;
sono vietate le feste nei luoghi al chiuso;
le feste conseguenti a cerimonie civili o religiose sono consentite con la partecipazione massima di 30 persone nelle abitazioni private è fortemente raccomandato di ricevere non più di 6 persone non conviventi;
le attività convegnistiche sono sospese;
è “fortemente raccomandato” svolgere le riunioni private in modalità a distanza;

CHE COSA DEVE FARE L’AMMINISTRATORE?

Sulla scia di quanto sopra, e tanto più alla luce dei dati di diffusione dell’epidemia, si può ritenere che la convocazione di un’assemblea di condominio in presenza, seppur non esplicitamente vietata, non sia comunque consigliabile.E d’altra parte, almeno sul versante dell’approvazione dei rendiconti, l’amministratore può ora godere del salvacondotto assicurato dalla legge 126/2020 di conversione del Dl Agosto, che proroga fino alla cessazione dello stato d’emergenza la scadenza per la convocazione della relativa assemblea.Quanto, invece, alla questione superbonus – e cioè quella che sta forse destando le maggiori fibrillazioni tra i condòmini – è ampiamente probabile che il termine per fruire dell’agevolazione venga dilatato di uno, o più presumibilmente 2 anni; senza contare che di qui ai prossimi mesi saranno con tutta probabilità varati – perlomeno a livello locale – provvedimenti più restrittivi, che renderanno, comunque, ulteriormente complesso l’avvio di lavori giù di per sé, peraltro, quasi sempre rimandati a primavera.

L’ ASSEMBLEA TELEMATICA
Posto che un momento di confronto sui conti condominiali sarebbe in ogni caso auspicabile e in molti casi, anzi, necessario, non ci sono, dunque, ragioni formali, legali o sostanziali per affrettarsi – in questo specifico momento – a convocare un’assemblea in presenza.Però, è anche vero che occorre fare i conti con le – pur legittime – istanze dei condòmini, molti dei quali hanno avuto modo di riunirsi per l’ultima volta in assemblea condominiale ormai più di un anno fa, e rivendicano il diritto a non rimandare oltre.Come uscire da questa impasse? Difficile a dirsi. E quasi impossibile a farsi con il “nuovo strumento” dell’assemblea da remoto; il quale, pur legittimato dalla legge 126/2020, necessita del “previo consenso di tutti i condòmini”, senza contare l’oggettiva complessità di attuazione dal punto di vista tecnologico.

IL PARERE DI TOLOMELLI (ABICONF)

Le considerazioni fatte sopra, sono condivise, tra i tanti, dal presidente di Abiconf, Andrea Tolomelli: “Il nuovo Dpcm, come al solito, ci lascia più interrogativi che certezze. Vi si parla di divieto per convegni o congressi. Dunque, la domanda è: le nostre assemblee di condominio che cosa sono? Sono equiparabili ai convegni? La dotta Treccani dice che sono sinonimi. Ad ogni buon conto, non può essere che per lavorare gli amministratori condominiali debbano costantemente trovarsi innanzi a questi dubbi interpretativi”.“Pur avendo il massimo rispetto e la più alta comprensione per la miriade di problemi che interessano lo staff governativo – conclude Tolomelli – penso che i nostri Governanti, i loro assistenti e funzionari vivano anch’essi in condominio; pertanto sarebbe auspicabile che si occupassero con puntualità anche terminologica di un mondo che coinvolge la maggioranza degli italiani”.

IL PARERE DI RIZZI (ANAPIC)

Dal canto suo, il presidente nazionale di Anapic, Lucia Rizzi, suggerisce di sospendere l’attività assembleare. “Già prima del 19 ottobre – commenta – tale attività poteva svolgersi soltanto nel rispetto delle norme anti-covid. Oggi, stante l’aggravarsi dell’epidemia, si reputa che le prescrizioni siano ancora più rigorose”.“In particolar modo – aggiunge Rizzi – anche se una riunione di condominio non può essere definita un convegno in senso stretto, si ritiene che essa rientri nel generale divieto di tenere riunioni in presenza. Naturalmente, nel prendere la decisione, si dovrà tenere conto di eventuali disposizioni a carattere regolamentare disposte dai sindaci o da ordinanze regionali. Dato però che esse potranno essere solo più restrittive di quelle nazionali, ci si sente di escludere che possano pemettere riunioni, assembramenti ecc. Anzi, è possibile che un condominio rientri in una “zona
rossa” locale. In tal caso le assemblee saranno vietate senza se e senza ma”.Va da sé – specifica ancora Rizzi – che ci saranno ulteriori sviluppi, posto che la situazione appare
quantomai fluida, ma in che senso è difficile prevedere. A mio parere, stante la natura particolare, eccezionale e successiva delle disposizioni anti-assembramento, l’amministratore non potrà essere soggetto a responsabilità alcuna per non aver tenuto le assemblee, neanche quando le stesse saranno richieste dai condòmini secondo le procedure ordinarie. Viceversa, sarà responsabile civilmente e penalmente delle conseguenze negative che dovessero verificarsi in conseguenza delle assemblee che vorrà svolgere. A tale proposito esortiamo anche a controllare le polizze assicurative professionali, visto che solitamente esse prevedono che la copertura non opera per i casi di calamità naturale”.Un’ultima annotazione: “Per le attività indifferibili e urgenti e per quelle di ordinaria e piccola manutenzione potranno valere le disposizioni comuni. Peraltro, stante la proroga del superbonus, si reputa che esso non potrà essere colpito più di tanto da questa normativa emergenziale. Con l’occasione si rinnova anche l’invito a condividere l’appello di Anapic perché si affermi con forza di legge, superando le incertezze giurisprudenziali, la validità ed efficacia del voto via pec in attesa di una diffusione sul territorio nazionale della tecnologia che consente le assemblee da remoto”.

Dal sito https://avvocatofedericobocchini.it/news/165-nuovo-dpcm-e-assemblee-condominiali.html

Avv. Federico Bocchini



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